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29 de junio de 2022

El problema económico, social y ambiental de no contar con un plan de desarrollo para la ciudad

En Asunción y área metropolitana no existe una previsibilidad a mediano y largo plazo que avale el avance seguro de las edificaciones.

Agentes del sector inmobiliario sostienen que existen diversas falencias que deben ser subsanadas, para un desarrollo íntegro y en el que se vele por el bien común de todos.

Instan a llevar a cabo un plan regulador, evitar costos irracionales y establecer criterios, para que cada persona sepa qué puede y no puede hacer.

En la capital del país y en el área metropolitana se legisla lote por lote, se modifica o reduce el coeficiente, o se puede cambiar el uso permitido, por lo que se vuelve difícil que haya una previsibilidad en el mediano y largo plazo. Esto aseguraron agentes del sector inmobiliario en el evento “Perspectiva Inmobiliaria”. 

El acontecimiento contó con la participación de Juan Carlos Cristaldo, de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional; Kevin Gooetz, geógrafo urbanista; Carlos Rebollo, CEO de Hupi Construcciones; y Ricardo Avalos, presidente de Canopy

Señalaron que la mencionada situación se vuelve un problema tanto para el inversor como para el desarrollador y la sociedad en general, por lo que se debería poner mayor énfasis en una planificación, ya que esto repercute a nivel económico, social y ambiental. 

Advirtieron que, dentro de la planificación, se debería establecer el uso permitido y la cantidad de posibilidades disponibles, que son una forma directa de indicar lo que se puede o no se pueda hacer. Además, establecer condiciones diferenciales,  evitar costos irracionales, entre otros. 

Así también, los agentes insistieron en la necesidad de crear un plan regulador a nivel urbano, ya que hoy en día se puede cambiar las reglas del juego, en algunas zonas está permitido que un edificio tenga más pisos y en otras no, etc.

En este punto, comentaron que existen programas como el planteado por las Naciones Unidas para el Desarrollo y tiene el objetivo de ordenamiento territorial, cuenta con un desarrollo de plan regulador para los once municipios del área metropolitana y que en eso se está trabajando actualmente. Reconocieron que de aquí a cinco años probablemente se tenga un plan regulador de la ciudad. 

Por otra parte, indicaron que es necesario que los municipios generen incentivos para que las edificaciones se desarrollen en zonas establecidas y no en barrios residenciales o en calles empedradas en donde solo existen casas. 

Sobre este punto, el director ejecutivo de Fortaleza, Francisco Gómez, participante del evento, manifestó que muchas veces la municipalidad de Asunción funciona como una “máquina de impedir” y empuja a los desarrolladores a ejecutar sus proyectos en las periferias.

“Es sumamente complejo trabajar con la municipalidad de Asunción, y con los vecinos organizados, una persona te puede parar un proyecto para 200 familias y la municipalidad no tiene herramientas para que eso no suceda”, expresó.

Francisco Gómez, director ejecutivo de Fortaleza, José Carlos Cristaldo, de FADA UNA, Ricardo Avalos, presidente de Canopy, Elizabeth Kolling, CEO de Era Real Estate de Paraguay, Kevin Goetz, geógrafo urbanista y Carlos Rebollo, CEO de Hupi Construcciones.

Por otra parte, señalaron que existen otras cuestiones involucradas dentro del sector, como es el caso del costo de los impuestos inmobiliarios, ya que es más  rentable contar con un baldío en la ciudad que un edificio, debido al bajo costo del tributo que paga el primero.

A su vez, hablaron de que no es culpa del desarrollador construir al lado de una casa, ya que eso es lo que permiten las reglas de urbanismo y no hay ningún otro tipo de visión, ya que los municipios no tienen banco de tierra.

“Los desarrolladores también están presos por la estructura parcelaria que es la nuestra, que es una estructura parcelaria de lote, una herencia de una antigua cuenca campesina que es la nuestra, que es Gran Asunción, con lote relativamente pequeño”, dijo Kevin Gooetz.

Agregó que los desarrolladores se encuentran con lotes muy pequeños para desarrollar bienes o productos inmobiliarios sin que haya una regulación para poder adquirir bienes para poder hacer cosas más interesantes, con mayor densidad, otro tipo de tipologías, etc. 

En otro momento, coincidieron en que la municipalidad de Asunción tiene la gran oportunidad, una vez hecho el relleno de las circunvalaciones, de adquirir todos esos terrenos.

“No se sabe todavía legalmente en manos de quién va a quedar eso. Por dar un ejemplo, si las 60 hectáreas de la Costanera Norte llegan a estar en manos del municipio, tiene USD 1.000 millones en la mano; si las 300 hectáreas de la Costanera Sur pasan a mano del municipio, tendríamos un municipio super riquísimo, pero hay que darle la vuelta para entender esas situaciones”, sostuvo Ricardo Avalos. 

El presidente de Canopy, a su vez, indicó que se tienen treinta años de crecimiento por delante. “Vamos a crecer prácticamente a 3 millones de habitantes en el área urbana, más o menos. Yo creo que si llegamos a eso, de las 43 personas por kilómetro cuadrado que tenemos, nos vamos a 80, un poco más que eso; si sucede eso, hay negocio inmobiliario por aproximadamente USD 5.000 millones”. 

Por último, acotó que si bien existe mucho por crecer, falta saber mostrar el país afuera, dar una idea más de dónde estamos y hacía dónde nos vamos; y que si se realiza eso, se tendrá  “más éxito y un crecimiento económico país”.

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