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2 de octubre de 2022

“Paraguay tiene todas las condiciones para que el desarrollo inmobiliario siga creciendo”

Un contexto macroeconómico ideal, una moneda estable e inflación relativamente baja son algunos de los ingredientes que tiene nuestro país y llaman la atención de los inversores extranjeros que en los últimos años apuestan por el sector real estate. Federico Gagliardo, fundador y CEO de Vitrium Capital, presenta los planes de expansión que tiene la compañía, que llevará adelante su segundo proyecto inmobiliario con lo que ya suman unos USD 13 millones de inversión. También opina sobre el rubro en general y la situación económica del país.

Las compañías dedicadas al real estate cada vez más están brindando diferentes opciones de viviendas. No obstante, son pocos aún los proyectos desarrollados exclusivamente para la clase media, en donde existe mucha demanda. 

Entendiendo esto, Vitrium Capital anunció su segundo proyecto en el país, enfocado en este segmento, con muy buena calidad constructiva, diseño, tecnología y sustentabilidad. 

Federico Gagliardo, fundador y CEO de la empresa, detalló que el proyecto denominado 01SYNC contempla 6.070 m2 de superficie, distribuidos en doce pisos con 72 departamentos, y estará ubicado en O´Higgins 668, esq. Lilio Robles, barrio de Villa Morra.

En esta entrevista, Gagliardo también habla sobre cómo observan a nuestro país y los desafíos que tiene el sector inmobiliario, teniendo en cuenta el déficit habitacional. Además, comenta cuáles son las tendencias y cómo avanzaría el mercado de renta en nuestro país. 

– ¿Qué factores consideran para seguir invirtiendo en Paraguay?

Paraguay para nosotros es una geografía estratégica, nos interesa mucho el mercado de Paraguay, por eso presentamos nuestro segundo proyecto con el que vamos a estar llegando a una inversión de aproximadamente USD 13 millones ya en el país y nos interesa seguir invirtiendo. Ahora vamos a empezar a buscar más tierra para desarrollar un proyecto nuevo.

Además, Paraguay tiene una clase media emergente súper interesante, producto de muchos años de crecimiento que tuvo el mercado entre los años 2010 y 2019, y eso hizo que el segmento de viviendas para la clase media, que es nuestro segmento, se haya transformado en algo muy atractivo porque creemos que hay mucha gente que ha podido empezar a comprar su primera vivienda y que está entrando al mercado de vivienda. 

A su vez, Paraguay tiene un contexto macroeconómico ideal, tiene una moneda estable, inflación relativamente baja para la región, salvo este año y medio pero que en donde todo el mundo está afectado por una inflación superior a la normal.

Y después, crédito hipotecario de largo plazo como tiene el resto de las economías estables de la región. A veces digo que Paraguay tiene que trabajar un poco más en su marketing porque la verdad es que tiene todas las condiciones dadas para que el desarrollo del mercado inmobiliario siga creciendo por muchísimos años más y eso es lo que nosotros vemos. Vemos un potencial espectacular. 

– Entonces, ¿tuvieron mucho éxito con el primer proyecto que llevan adelante?

El primer proyecto está por la sexta losa, estamos haciendo la estructura del hormigón, ya está vendido casi el 60%, así que la verdad es que estamos super contentos con la performance en general del mercado y creo que tenemos un proyecto que no hay básicamente en Latinoamérica. 

Nosotros desarrollamos proyectos para la clase media-media, pero con un muy lindo diseño de arquitectura, muy buena calidad constructiva, y ahora estamos agregando a los proyectos mucha tecnología y sustentabilidad.

Entonces, es un producto de mucho valor, muy aspiracional. El producto que se hace para la clase media en Latinoamérica es un producto en general muy estándar, económico, por decirlo de alguna manera, y que le da muy poco valor al comprador final.

Nosotros decidimos diferenciarnos de esa oferta y transformar nuestro producto en una oferta que se destaca, que está en la punta de la pirámide de ese segmento y en donde, quienes nos compran, queremos que estén orgullosos del producto porque en general es su primera vivienda; y para el que alquila, que esté orgulloso de vivir en ese lugar.

La tecnología y la sustentabilidad son elementos que marcan la calidad que hoy en día se exigen a las unidades habitacionales. Foto: Gentileza Vitrium Capital.

¿Qué es lo que más solicitan las personas que van a invertir en un lugar para vivir?

Hoy, las generaciones nuevas piden productos con tecnología, productos sustentables, por lo que creímos que para poder cerrar bien el círculo al producto nuestro teníamos que agregar esos dos componentes. 

En 01SYNC vas a poder prender y apagar las luces con tu celular, al igual que abrir y cerrar las cortinas, entrar a tu departamento con la huella digital, comunicarte con la administración a través de una aplicación, poder pagar los gastos comunes y reservar los espacios comunes a través de una aplicación.

El producto tiene mucha tecnología, y eso es lo que a las generaciones más jóvenes les gusta porque tienen una vida más conectada, necesitan respuestas más rápidas, y me parece que esa es la solución ideal.

Y desde el punto de vista de sustentabilidad, el producto es amigable con el medio ambiente porque tiene todo un frente verde que filtra ruido, contaminación, baja la temperatura interna del edificio, tiene reciclado de agua de lluvia, bajo consumo de electricidad en general. Es una solución linda para generaciones que están pidiendo este tipo de productos. 

– Es decir, ¿desde la desarrolladora se adecuan cada vez más a las necesidades que tienen las nuevas generaciones y eso les diferencia de la competencia?

Lo que pasa con el producto que nosotros tenemos es que no existe en el mercado. Nuestro producto es nuevo, diferente, que solamente lo encontrás en productos caros. Cuando te vas más arriba en la pirámide, ahí si vas a encontrar sustentabilidad, domótica, tecnología, de todo, pero porque el producto es más caro, tiene márgenes más amplios y los desarrolladores suelen hacer productos sofisticados para ese segmento. 

Este es un producto sofisticado para el segmento medio, que no hay, así que esa es la diferenciación. En general la oferta para la clase media es bastante pobre en términos de terminaciones, diseño, tecnología, sustentabilidad, son todas cualidades que prácticamente no existen en ese segmento. 

– Además de la sustentabilidad y tecnología, ¿cuál es la tendencia actual del rubro inmobiliario?

Hay una tendencia en el mercado mundial, particularmente en los chicos más jóvenes, que es alquilar, las generaciones están tendiendo más a alquilar su vivienda que comprarla porque las generaciones jóvenes son nómades digitales, muchos trabajan a distancia y a veces deciden vivir seis meses en un lado, tres meses en otro. 

Entonces, estas generaciones no piensan tanto en comprar su vivienda hoy en día, piensan más en alquilar y ese dinero que pueden ahorrar, eventualmente invertirlo o gastarlo en otras cosas.

A nivel mundial, la preferencia por la modalidad de alquiler de viviendas está moviendo de manera importante al desarrollo inmobiliario, ante una generación que se caracteriza por ser nómada digital. Foto: Gentileza Vitrium Capital. 

– Entonces, ¿este factor hace que el mercado de renta crezca o es lo que pasará en el futuro?

El mercado de renta en el mundo está creciendo exponencialmente, y este es un fenómeno que se va a dar mucho. Para darte algunos números, en Europa, en el 2020, el 23% de la inversión total en el mercado residencial fue de edificios de renta, solo de renta, en donde hay un solo dueño que construye el edificio, puede ser un fondo de inversión o una persona física, y se alquila completo y se administra como un solo bloque, se llaman edificios multifamily, que son edificios para viviendas pero solo de renta. 

Entonces, la tendencia es a la renta y hay una oportunidad súper interesante. En algunos países como Finlandia, el 42% de la inversión en vivienda residencial es de renta; hay una tendencia a que la inversión de renta sea cada vez más importante y hay muchos inversores que están buscando ese producto, porque la renta residencial va a ser un activo muy fuerte en los próximos años. 

– ¿En los países de la región también ya está ocurriendo esto?

En algunos países ya es una tendencia. En Chile, por ejemplo, hay muchos fondos de inversión invirtiendo en edificios de renta multifamiliar, lo mismo en México y algo en Colombia, pero esto se da en países donde la tasa de interés es baja.

Lo que pasa es que para que estos edificios sean viables, para que sean un negocio hacerlo, tienen que estar apalancados, el banco te tiene que prestar parte del dinero y vos tenés que financiar parte del proyecto en el largo plazo. Entonces, si tenés crédito a largo plazo y tasas bajas, este negocio es posible. 

Y por eso Chile, México y Colombia son los tres países en donde esta industria se ha desarrollado, más particularmente en Chile, que hasta hace un año tenía tasas hipotecarias de 1%; 1,5% anual. En esos países es viable, en el resto de la región todavía no se dio por las tasas, pero es un proceso que se va a dar. 

– Por otra parte, a su criterio, ¿qué acciones se podrían tomar para que también familias de la clase baja accedan a una vivienda propia?

Yo creo que es fundamental dos cosas: primero, el crédito a largo plazo y la colaboración de los organismos internacionales, porque son proyectos que se tienen que financiar a largo plazo. Se debe lograr que la gente que hoy paga un alquiler pueda reemplazar ese alquiler por una cuota y probablemente esa misma gente no tiene el capital para hacer el pago inicial; entonces, eso también se lo tenés que financiar y esos créditos a largo plazo hoy solamente están disponibles a través de organismos de créditos multilaterales.

También las políticas fiscales, que el Gobierno pueda exonerar de impuestos a los proyectos para las clases (a las) que más les cuesta acceder a la vivienda, porque no tiene sentido cobrarle impuesto a alguien que no puede acceder a su primera vivienda. Si apenas puede pagar su vivienda, ¿qué sentido tiene que encima le cobres un impuesto por intentar acceder a su vivienda?

Los gobiernos tienen que tomar acción en toda Latinoamérica, tienen que tomar la decisión de no cobrar impuestos a la gente que está intentando comprar su primera vivienda.

Uruguay es un ejemplo, con su Ley de viviendas promovida, que tiene 100% exonerado el impuesto a la renta, 100% exonerado el IVA para la construcción y la gente que compra su vivienda durante diez años no paga impuesto a la renta, si lo alquila y no paga impuesto al patrimonio.

Entonces, para mí la ley de desarrollo de vivienda promovida en Uruguay es ejemplar y creo que puede ser replicada en otros países tranquilamente. Ha sido un caso de éxito por los volúmenes de inversión que ha tenido en inversiones de más de USD 4.500 millones en once años y más de 1.200 proyectos desarrollados en el país bajo este sistema.

Está bueno tomar estas prácticas y tratar de replicarlas porque a veces el temor de los gobiernos de no cobrar impuestos termina reflejándose en una caída en la recaudación, pero esto es una actividad que genera un montón de empleo, que tiene un impacto en toda la cadena de valor.

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