ANÁLISIS
El mercado inmobiliario de Asunción viene experimentando un intenso incremento de precios en la última década. Dependiendo del barrio, el valor de los activos inmobiliarios se encuentra en niveles hasta casi diez veces superiores a los que se observaban hacia fines de la década del 2000
Los precios inmobiliarios sufren así una subida inesperada y no están explicados por la oferta ni la demanda potencial del mercado asunceno, fenómeno conocido como “burbuja inmobiliaria”.
Esta es la conclusión a la que llegó la economista Paola Talavera, recientemente graduada por la Universidad Católica Nuestra Señora de la Asunción (UCA), a partir de los datos estadísticos y econométricos que analizó en su investigación de tesis.
Considera que Asunción se encuentra en la etapa de “euforia” del mercado inmobiliario, y antecede al estallido de la burbuja, según la teoría de Hyman Minsky.
Reconoce que el fenómeno de la burbuja inmobiliaria en Asunción se inició con el planteamiento, al producirse el cambio de la tasa de interés para los créditos inmobiliarios.
Continuó con los créditos fáciles, promovidos por la reducción del 50% al 10% en la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, mediante la participación de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD).
Evolución de la tasa de interés de crédito hipotecario en Paraguay
A esto adhiere la subida de precios que se puede observar desde el 2010 y la entrada importante de inversión extranjera.
“Citando todos estos sucesos del mercado inmobiliario, puedo decir que estamos en la etapa 5 de euforia, en donde los precios siguen subiendo, las inversiones siguen ingresando al país y empieza a sonar la palabra burbuja, pero estos comentarios quedan ignorados por el mercado”, sostuvo Paola Talavera, en conversación con MarketData.
Elementos que propiciaron la burbuja
Como punto de partida de su investigación, Talavera se basó en la importancia y el dinamismo que vino adquiriendo el mercado inmobiliario asunceno con la economía paraguaya; así como el desarrollo de este negocio en zonas como las avenidas Santa Teresa, Aviadores del Chaco y Mariscal López.
Evolución del PIB de la construcción en Paraguay
Licencias de construcción otorgadas por la Municipalidad de Asunción
Entre los elementos que impulsaron la creación de esta burbuja, la economista menciona al ingreso significativo de capital extranjero, especialmente desde el 2014. Recuerda que en ese entonces comenzaron los problemas en Argentina con los fondos buitres, los ahorristas empezaron a buscar un destino para sus inversiones y fue Paraguay el beneficiado, hasta hoy día.
Evolución de la inversión extranjera directa (IED) en Paraguay
También destaca el cambio de las tasas de interés que se dio con los productos financieros para la vivienda, al pasar de un escenario en que era prácticamente imposible acceder a un crédito hipotecario, por las tasas de interés sumamente altas, a otro con créditos mucho más accesibles.
Créditos aprobados por la AFD
Por otro lado, comenta que muchos inversores paraguayos o desarrolladores inmobiliarios reconocen que el 70% de los inmuebles en Paraguay son comprados por argentinos. “Al final no se está construyendo para paraguayos sino para extranjeros, y estos tienen más capital en promedio que los paraguayos”, recalca.
El incremento de los precios inmobiliarios en Asunción
El barrio La Trinidad fue el que mayor suba de precio de activos inmobiliarios experimentó en los últimos diez años, entre los analizados en la mencionada investigación.
En el caso de los inmuebles, el valor promedio por m2 pasó de entre USD 200 a 300 USD entre el 2008 y el 2009, a alrededor de USD 1.700 y USD 1.800 entre el 2018 y el 2019
En el barrio La Catedral también se registró un fuerte salto, de USD 200 a casi USD 1.500 entre el 2009 y el 2019, también en los precios de inmuebles por m2.
Precios de los activos inmobiliarios en barrios de Asunción
La misma tendencia se da en los barrios San Roque y Recoleta, pero con saltos menos pronunciados y precios que fueron de entre USD 200 y USD 400, a alrededor de USD 1.200, en la última década.
Precios de los activos inmobiliarios en barrios de Asunción
En La Encarnación y Zona 13, la apreciación de los inmuebles fue más moderada que en los demás barrios.
Precios de los activos inmobiliarios en barrios de Asunción
En el caso de los terrenos, la suba de precios también está por liderada por los barrios La Trinidad y la Catedral – entre los analizados en el trabajo de tesis –. Para este producto, los valores promedio pasaron de alrededor de USD 100 a casi USD 800 por m2, entre el 2009 y el 2019
Precios de los activos inmobiliarios en barrios de Asunción
Sin embargo, los ingresos de los paraguayos tuvieron un crecimiento en los últimos años, pero no al ritmo de encarecimiento de los activos inmobiliarios que se detectó en ciertos barrios de Asunción.
El producto interno bruto (PIB) per cápita, por ejemplo, subió de USD 3.630 a USD 5.416 entre el 2009 y el 2019 – un aumento de 49,2% –, según datos del Banco Central del Paraguay (BCP).
Evolución del PIB per cápita en Paraguay
La población de Asunción, a su vez, registra una baja ininterrumpida desde el 2008
Población total de Asunción
En miles de personas
Población con edad 25-60 años de Asunción
En miles de personas
La tasa de urbanización, por su parte, creció en de 57,9% a 62,1%
Tasa de urbanización en Asunción
¿Cuándo estallan las burbujas inmobiliarias y qué acarrean?
Talavera recuerda que el principal factor que lleva al estallido de una burbuja inmobiliaria es que la euforia del mercado, de los inversionistas y de las familias, se convierta en miedo de perder capital. Relata que cuando los precios ya no pueden aumentar es cuando estalla la burbuja.
“El mercado sabe o presiente cuando ya los precios no dan más, lo cual conlleva al desplome. En ese proceso el mercado sale a vender todo lo que tenga para no perder capital pero no habrá compradores. Por lo tanto el miedo del sector es lo que deberíamos temer”, asevera.
Advierte que el alcance de una especulación no solo abarcaría a nuestro sector inmobiliario y de construcción como país, sino igualmente a los inversores extranjeros que situaron capital en este sector. Además, señala que se perdería la credibilidad del mercado, los ingresos se paralizarían y la imagen del país se vería afectada.
Menciona al sector financiero como el que también se vería fuertemente afectado, por el apalancamiento y un flujo de créditos que pueda disminuirse o paralizarse por la incertidumbre del mercado
“Por esa y las demás consecuencias, el empleo del país se puede ver afectado igualmente. Sabiendo que solo el sector de construcción representa el 8% de empleos formales del país y el doble en empleos a terceros. Esto es muy grande, y no estamos en la situación económica adecuada para que nuestro país pierda estos empleos o esté preparado para un cambio importante en el sector”, agrega la economista, ya aplicando los resultados de su investigación a la situación económica actual de Paraguay.
El posible aporte de la pandemia al miedo de perder el capital
Al ser consultada sobre el efecto que pueda tener el actual contexto de emergencia sanitaria por COVID-19 en ese temor que desata el estallido de las burbujas inmobiliarias, Talavera respondió que la reducción de ingresos que sufren las familias como consecuencia de la pandemia puede aportar al miedo de perder el capital.
“Las familias no están teniendo los mismos ingresos que antes de la pandemia y si estás invirtieron en el sector (inmobiliario), puede comenzar el vencimiento de carteras y ahí empezar la incertidumbre de qué pasará en el mercado”.
Paola Talavera, economista.
Sin embargo, se excusa de estimar un momento en que pueda estallar la burbuja o si esto pueda generarse en el corto plazo, ya que las burbujas pueden estancarse en etapas por meses o incluso años.
¿Qué alternativas de solución existen?
A criterio de Paola Talavera, se debe hablar con el sector inmobiliario y el gobierno para ver alguna modificación en las políticas monetarias.
Como alternativa de mejora ante esta situación, considera la posibilidad de trabajar con los precios reales del sector, “corregir nosotros antes de que el mercado se corrija solo”, ver los márgenes que realmente pueden pagar las familias paraguayas, y no bajar la tasa de interés sino que reestructurar el acceso al crédito.
“Controlar las inversiones a este sector y urbanizar no solo algunos distritos de Asunción, sino que sea algo más general, por lo tanto los precios se reparten y se urbanizan zonas menos privilegiadas en este momento”, agrega, entre las sugerencias.
Finalmente, insta a no dejarse llevar por la ilusión de que el activo inmobiliario va a crecer por siempre al ritmo actual, ya que llegará el momento en que se corregirá solo.
