El mercado paraguayo cuenta con variadas formas de financiación para acceder a unidades inmobiliarias. Todas son válidas, cada uno las debe amoldar a su posibilidad y, sobre todo, a la proyección de su vida financiera.
Nunca se endeude más de lo que hoy puede pagar, pensando que en el futuro lo va a poder hacer. Piense que esta inversión no debe influir en su vida cotidiana y debe pasar prácticamente desapercibida todos los meses, por los próximos diez o veinte años.
Existen múltiples planes de financiación. Todos incluyen un costo financiero: en menor o mayor plazo, siempre existe el costo financiero de por medio, ya que no es posible realizar el proyecto con las cuotas de los boletos de compra-venta de las unidades inmobiliarias.
A continuación, presentamos las opciones de financiación a largo plazo que existen en el país, para acceder a la casa propia.
Cuotas a precio de alquiler
Una nueva modalidad de financiación disfrazada es la que denominan “Cuotas a precio de Alquiler”. Esta modalidad generalmente tiene un alto costo financiero que viene diluido en el plazo, que va desde diez hasta veinte años, inclusive; es una opción válida para aquellas personas que no puedan o no quieran acceder a un préstamo inmobiliario en entidades financieras.
Sin embargo, el sistema de Fianzas en Garantías y Anticipos para la compra de una Vivienda da la posibilidad de llegar a una cuota baja y a un largo plazo de financiación, pero con un alto costo financiero y operativo que el cliente final no lo alcanza a ver, ya que solo ve la cuota a “Nivel de Alquiler”.
¿Cómo funciona? Este tipo de financiación garantiza a todos los involucrados en el proyecto, tanto al comprador como al desarrollador, el banco o entidad financiera y a las autoridades locales (Municipios). El proyecto es auditado por un ente regulador que luego constituye un fideicomiso al costo para la administración de los ingresos y egresos del proyecto; de tal manera, se garantiza a los compradores el correcto uso de sus pagos.
La fianza del banco es por el 80% del valor de emprendimiento y el 20% lo debe poner el comprador. No es necesario que la unidad esté terminada para que el banco preste al comprador el valor de la unidad, simplemente empieza a pagar una vez que la unidad esté terminada, sin abonar ningún guaraní o dólar antes de la conclusión; obviamente, con el costo financiero que eso significa, cargado al plan de pago a partir de la entrega de la unidad.
La financiación a largo plazo no solo dio acceso a la compra de una vivienda, departamento o terreno, sino también posibilitó el desarrollo de nuevos negocios inmobiliarios.
Créditos vía AFD
El Plan Nacional de Hábitat y Vivienda estimó un déficit de 1.324.634 viviendas en el año 2015, en Paraguay, lo cual representa el 74% del total de los hogares del país. Del déficit total, solo el 13% se relaciona con compra de viviendas nuevas – unas 155.800 unidades –; el resto de la demanda de viviendas se refiere a refacción o ampliación.
En este contexto, se creó la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), debido a que las IFIs (Instituciones Financieras Intermediarias) no tenían la capacidad de otorgar préstamos a largo plazo si no contaban con una fuente de financiación a largo plazo.
La AFD se creó para impulsar el desarrollo económico y la generación de empleo, mediante la canalización de financiamiento de mediano y largo plazo del sector privado a través de las IFIs.
¿Cómo saber si puedo acceder a un préstamo AFD?
Con relación al sector inmobiliario, la AFD lanzó dos productos bien específicos: Mi Casa y Primera Vivienda, ambos para la clase media, con un ingreso de al menos cuatro salarios mínimos en el núcleo familiar.
Mi Casa: se hace la simulación de la cuota a 7,5% de tasa de interés a veinte años de plazo; si la cuota no excede al 30% del ingreso familiar, entonces usted puede solicitar un crédito fondeado por la AFD de acuerdo a su nivel de ingresos. Este producto solo garantiza el 80% de la inversión: el tomador debe aportar el 20% restante. El límite del préstamo es de G. 1.000 millones
Primera Vivienda: se presta hasta el 100% de la inversión, hay un tope de G. 440 millones para aquellos que ganan más de cinco salarios mínimos y las tasas de interés rondan entre 7,5% y 9,5% anual.
La financiación a largo plazo no solo dio acceso a la compra de una vivienda, departamento o terreno, sino también posibilitó el desarrollo de nuevos negocios inmobiliarios que antes de la AFD eran considerados imposibles para la clase media. Permitió también la creación de nuevos puestos de trabajo sostenibles en el tiempo y, por ende, una disminución de la tasa de pobreza en el país.
Nunca se endeude más de lo que hoy puede pagar, pensando que en el futuro lo va a poder hacer. Piense que esta inversión no debe influir en su vida cotidiana.
El contexto del negocio inmobiliario
En Paraguay, así como en toda Latinoamérica y el Caribe, se ha logrado medir el impacto de la banca privada en negocios o desarrollos de las necesidades del sector privado. El aporte de la banca privada al producto interno bruto (PIB) es en promedio solo del 40% y este es uno de los factores que influyen a la hora de poder realizar inversiones de mediano y largo plazo, ya que genera y conlleva a la aversión al riesgo que hoy tenemos en Paraguay.
Todas las entidades financieras tienen aversión al riesgo, esto deriva en que los préstamos de consumo y comerciales sean la constante para estas entidades: en los años 2008 y 2009, por ejemplo, la cartera total de crédito de la región solo ha liberado un 13% de recursos para préstamos hipotecarios, mientras que el 60% fue para el sector comercial y el resto, para consumo.
Por tal motivo, la escasez de fuentes de financiamiento de mediano y largo plazo resulta ser una de las principales causas que limitan la participación de las Instituciones Financieras Intermediarias (IFI) en el financiamiento de las viviendas (Vera y Titelman, 2013).
Pero no solo hablamos de miedo al riesgo, sino también a la falta de instrumentos que hagan posible el calce de estas inversiones a largo plazo. La cartera activa de préstamos hipotecarios debería rondar mínimamente entre siete a diez años de plazo y, en nuestro país, solo se contaba con sistemas de captación de fondos de dos a tres años.
Hoy, por medio de captaciones a traves del mercado de valores, podemos lograr una fuente de financiamiento con mayores plazos e, inclusive, mejores tasas.
