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21 de abril de 2024

El crédito hipotecario: Sus particularidades en Paraguay y los factores que aún frenan su crecimiento

Los préstamos para la vivienda siguen teniendo una participación baja en nuestro país, ya que abarca aproximadamente el 4,6% de la cartera total de créditos y tan solo el 1,8% del PIB. Tres bancos manejan el 58% de este negocio y sus tasas de interés pueden llegar incluso al 30%.

En este artículo exploramos los aspectos que impiden un avance más acelerado del crédito hipotecario en Paraguay, a pesar de las ventajas que puede presentar para el sueño de la casa propia y la inversión inmobiliaria.

Un crédito hipotecario o una hipoteca es un préstamo de dinero para la compra de un inmueble que tiene garantizado el pago con el valor de la misma propiedad. Este tipo de productos financieros implica el pago de la cantidad de dinero más los intereses correspondientes mediante pagos periódicos.

Este crédito está dirigido normalmente a la adquisición de bienes inmuebles (habitualmente una vivienda) o bien las propiedades en pozo, como también la adquisición de terrenos. Cabe resaltar que la cuantía máxima del crédito será el valor del inmueble, por lo que no se puede conceder un crédito por un importe superior al inmueble que se busca adquirir.

Las propiedades en pozo son aquellas en las que invertimos antes de que estén completamente construidas, por lo que su precio final es mayor. En este punto, sacar un crédito hipotecario sería una manera de financiar la inversión.

A su vez, los créditos hipotecarios en Paraguay se pueden destinar a otros objetos como aquellos que incluyen la posibilidad de realizar la refacción, ampliación y finalización de la construcción de una vivienda.

Objetos de financiación de un crédito hipotecario

  • Compra de vivienda.
  • Compra de departamento en pozo.
  • Construcción de vivienda.
  • Compra de terreno + construcción de vivienda.
  • Refacción, ampliación y terminación de vivienda.

Garantía hipotecaria

La garantía hipotecaria es la principal característica de los créditos hipotecarios. Al formalizar la operación (al comprar el inmueble con el crédito que otorga la entidad financiera), el inmueble adquirido se grava con una hipoteca.

De esta forma, si se produjese el impago del crédito, la entidad financiera o acreedor podría ejecutar esa garantía hipotecaria. Dicha ejecución consiste en que la entidad financiera podría vender el inmueble sobre el que recae la hipoteca para satisfacer la deuda pendiente de pago. 

Cabe resaltar que, en este tipo de instrumentos, la responsabilidad del deudor es tanto con la hipoteca de su inmueble como con el resto de sus bienes presentes y futuros. 

Por ende, nos encontramos con otras garantías adicionales en un crédito hipotecario, como por ejemplo, los personales,  y dichas garantías permiten que el tipo de interés aplicable sea inferior que en otros créditos.

Características de los créditos hipotecarios

  • Este tipo de créditos se otorga exclusivamente para la compra de un bien inmueble.
  • La garantía del crédito se fija con el valor de la propiedad que se busca adquirir.
  • Este tipo de créditos se fijan a mediano y largo plazo, con planes de pago que van desde los 5 hasta los 30 años.
  • Para poder contratar una hipoteca, se debe comprobar que se cuenta con ingresos adecuados a la deuda que se va a adquirir. Además, se debe tener un ahorro inicial.

Documentos requeridos para acceder al crédito hipotecario en Paraguay

  • Cédula de identidad del solicitante del crédito.
  • Título de propiedad, terreno y proyecto firmado por un profesional habilitado.
  • Comprobante de pago del impuesto inmobiliario, actualizado.
  • Tasación del inmueble firmado por un profesional autorizado por la institución.
  • Para aquellos trabajadores en condición de dependencia, se requiere de las tres últimas boletas de IPS (Instituto de Previsión Social) o tres últimas liquidaciones de salario; y certificación por parte de la empresa donde se consigne, como mínimo: cargo, monto de salario y antigüedad.
  • En el caso de los profesionales independientes, deben contar con la declaración jurada de IVA (Impuesto al Valor Agregado) de los últimos seis meses. 
  • Por el lado de los rentistas, se les solicita una copia de contratos de locación y declaración jurada de IVA de los últimos seis meses.

El crédito hipotecario en el mercado nacional

El segmento de crédito de vivienda en Paraguay sigue teniendo una participación baja en el mercado, ya que abarca aproximadamente el 4,6% de la cartera total de créditos y tan solo el 1,8% del producto interno bruto (PIB), y se encuentra liderado por tres bancos que manejan el 58% del negocio de créditos para vivienda.

La tasa de interés promedio del mercado para los créditos hipotecarios se encuentra en torno al 9% para los créditos vía Agencia Financiera de Desarrollo (AFD).  Aquellos otorgados por recursos propios de los bancos pueden llegar incluso hasta el 30%, según datos proveídos por el Banco Central del Paraguay (BCP). 

A pesar del crecimiento en el acceso al crédito hipotecario, Paraguay todavía enfrenta importantes desafíos al otorgar financiamiento para la vivienda. 

Si bien muchas entidades financieras que ofrecen productos cuentan con el respaldo de la AFD para los préstamos a largo plazo, aún queda mucho camino por recorrer debido a la elevada informalidad, falta de cultura tributaria y por la propia aversión al riesgo de muchas entidades financieras.

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