El mercado inmobiliario en Paraguay ha registrado un enorme crecimiento en los últimos años y mantiene un gran potencial para seguir por esa senda ya que existe en el país un importante déficit, tanto de vivienda como de infraestructura a nivel general, además de ofrecer una buena rentabilidad para inversionistas.
De hecho el real estate a nivel corporativo, al igual que los edificios para departamentos, son los tipos de proyecto con mayor dinamismo en los últimos años y esto se evidencia tanto en la capital como en los alrededores, y también en el interior del país en ciudades como Concepción, Ciudad del Este o Encarnación.
Es importante mencionar que también el sector inmobiliario es un gran dinamizador de la economía ya que brinda mano de obras a miles de personas y también mueve diferentes segmentos que proveen de materias primas para que se lleven adelante los desarrollos inmobiliarios.
No obstante, según los datos proveídos por el Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH), el total de déficit habitacional en Paraguay es de 780.073. Esta cifra está compuesta por 683.527 familias que no cuentan con viviendas en buenas condiciones – o déficit cualitativo – y 96.546 familias que no tienen una casa propia – o déficit cuantitativo –.
De acuerdo a expertos en el área, uno de los mayores desafíos que hacen que se vuelva más difícil disminuir el déficit habitacional es el escaso acceso a crédito hipotecario para el consumidor que todavía persiste en Paraguay, además de la nula inversión por parte del Estado en lo que respecta a su política habitacional.
En este sentido, datos publicados por el Banco Central del Paraguay (BCP), muestran que la cartera total para viviendas es de alrededor de USD 659 millones, sobre un tamaño total del sistema de casi USD 15.000 millones, representando lo destinado para viviendas tan solo el 4% del total de los créditos.
Además, cabe recordar que el Fisco ya informó que el proyecto de Presupuesto General de la Nación (PGN) para el ejercicio 2022 -elaborado por el Poder Ejecutivo- contempla una inversión de tan solo G. 386.000 millones (USD 55 millones) para viviendas.
Sin duda, teniendo en cuenta todos estos factores, el rubro inmobiliario se enfrenta a grandes desafíos y oportunidades. Referentes del mismo, comentan sobre las perspectivas para este año y los próximos, los problemas actuales y la visión que tienen para este rubro, entre otros temas.
Reconocen que el mercado real estate se va diversificando, pero enfatizaron que existe un crecimiento mucho más acelerado de la población que el crecimiento de las unidades ocupacionales.
Además, mencionaron que la burocracia que se registra en el Servicio Nacional de Catastro y en Registros Públicos es un factor desacelerador de las ventas o de las financiaciones a través de bancos por lo que los desarrolladores inmobiliarios se ven obligados a ofrecer alternativas a los interesados.
Población de la ciudad va a ir aumentando
Marcos Fernández, director de Belive y presidente de Codesarrollos enfatizó que en el sector hay mucho por hacer ya que existe un déficit de viviendas propias, pero también se debe tener en cuenta que la población urbana irá aumentando año a año.
Indicó que en Paraguay no solo se debe hablar del crecimiento del real estate en Asunción, sino también en otras ciudades como Concepción, que cuenta con grandes proyectos industriales que permite que el citado segmento se expanda aún más. Además, de otras ciudades como Altos, Encarnación, etc.
Férnandez insistió en que hay mucha necesidad todavía y eso hace que exista mucha diversidad en el mundo del real estate. Detalló que se tiene diferentes categorías como la “social” que hoy entró a jugar un papel muy importante para la primera vivienda, destinado a grupos de personas que pueden acceder a una cuota de entre G. 2 o G. 3 millones en ciudades como Villa Elisa o Luque, entre otras.
Luego, se encuentra el sector media, normalmente para aquellos cuyos ingresos son de alrededor de G. 8 millones y pueden acceder a un crédito de hasta 20 años. La siguiente categoría comprende a personas que ganan hasta G. 15 millones y luego las que perciban hasta G. 30 millones mensualmente.
“Luego está la línea premium de real estate, pero hoy nosotros tenemos mayor oferta en mercado en la zona media, en esa cantidad está un gran porcentaje, me animaría a decir que estamos en un 60 – 70%, en esa parte hay una oferta ya excesiva, hay que diferenciarse para poder vender”, apuntó.
Fernández aseveró que el sector del real estate en sí debe balancearse de acuerdo a la demanda y señaló que los desarrolladores deben mirar también a esas personas que están en el rango de primera vivienda, el sector de más bajos ingresos en donde se registra una necesidad tanto social como una oportunidad de inversión.
Financiación directa
Recordó por otra parte que a inicios de la pandemia se experimentó una incertidumbre en el área corporativa porque había empresas que afirmaban que no necesitarían más ningún tipo de infraestructura nueva ya que muchos de sus colaboradores trabajaban desde sus casas, pero después se retornó al trabajo de manera física.
“Hay una vuelta progresiva, tal vez este año no te puedo decir que va a pasar pero yo veo que existe proyecto para el año que viene de grandes edificios corporativos. Yo creo que vamos a seguir invirtiendo en lo que es la parte corporativa porque siempre va a haber necesidad, tal vez no como se pensaba pero igual vamos a crecer en necesidad en metro cuadrado para el área corporativa”, sostuvo.
Burocracia
El presidente de Codesarrollos también habló sobre la burocracia y los problemas a los que se enfrenta el sector inmobiliario y citó que se tienen muchos inconvenientes con Catastro y el Registros Públicos.
Detalló que existen trabas en documentaciones y que no hay indicios de que pronto se tenga una digitalización o mejora de procesos ya que todo se hace a nivel manual. “Todo tiene que ser por papeleo y eso hace gigantes los procesos que no sé cómo se va a solucionar si el Estado no pone una prioridad en mejorar eso, yo no sé cómo vamos a hacer para poder comprar hoy una propiedad”, cuestionó.
Además, dijo que este factor hace que se desaceleren los créditos de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), ya que esta entidad exige la transferencia de títulos o hipotecar la propiedad, pero estos trámites por poco no se cajonean en las instituciones encargadas de llevarlos adelante.
“Son trámites que generan un problema para el mundo desarrollado, hay que tener mucha previsión, meses antes y ver si tenes suerte como para poder vender esa unidad y transferir”, afirmó.
Reiteró en que esto es un desacelerador de las ventas o de la financiación a través de bancos por eso muchas desarrolladoras optan por brindar una flexibilidad como la financiación propia.
Acelerado proceso de urbanización a mediano y largo plazo
Por su parte, Adriana Romañach, vicepresidente de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capadei), manifestó que el sector de desarrolladores inmobiliarios actualmente aún se encuentra muy bien teniendo en cuenta que el sector de la construcción se convirtió en uno de los nuevos motores de la economía paraguaya, en los últimos dos años (2020 – 2021) y ha crecido a un promedio anual de +12% siendo el sector de mayor crecimiento de la economía paraguaya.
Indicó que a nivel general “en el primer trimestre de este año nos encuentra con una guerra que afecta a todas las áreas, tanto en la suba de materia prima como el combustible que influye en todos los precios específicamente fletes ralentizando esta recuperación”, señaló.
No obstante, dijo que se tiene una perspectiva positiva porque Paraguay está experimentando un acelerado proceso de urbanización a mediano y largo plazo y que además es una de las economías más dinámicas de la región, “en general tiene estabilidad en el área de los negocios, es el país con el esquema impositivo más competitivo de América, y esta competitividad atrae la creación de industrias”.
Asimismo, el vicepresidente de la Capadei al igual que Fernández reconoció que hay espacio para el crecimiento, ya que los desarrollos van migrando de Asunción a toda el área metropolitana y actualmente existen otros polos de desarrollo como Encarnación, Caaguazú, Villarrica, y Concepción entre otros. Otro polo de desarrollo se perfila hacia la región occidental con la incidencia del nuevo puente.
“El desafío es preservar la buena salud del sector protegiendo al consumidor final con leyes y procesos que permitan que tanto el comprador final como el desarrollador se encuentren seguros en sus operaciones. Seguridad jurídica, es otra línea de acción de la Capadei”, aseguró.
Agregó que el gremio trabaja permanentemente en este tema y es una de sus líneas de acción, con el Servicio Nacional de Catastro-SNC, Registros Públicos, organizaciones afines, la Municipalidad de Asunción y otros entes relacionados en la actualización y concordancia de normativas.
“Con la Municipalidad de Asunción específicamente normativas referentes al plan regulador y al reglamento general de construcción. Últimamente urge la existencia de un reglamento de seguridad en obras en el que se está trabajando”, mencionó.
Romañach también se refirió al reclamo que se tiene desde hace bastante tiempo sobre que la clase media no puede acceder a una vivienda propia y en este sentido que Capadei también se encuentra trabajando con distintas entidades en lo referente al acceso al crédito hipotecario para el consumidor final a todos los niveles.
“En esa línea se trabaja con el MUVH, el Banco Central del Paraguay (BCP), Banco Nacional de Fomento (BNF), Agencia Financiera de Desarrollo-AFD y banca privada.
“La idea a corto plazo es, de manera interinstitucional, trabajar en la creación de herramientas financieras que hagan que los fondos que AFD otorga a la banca de primer piso lleguen al comprador final de forma rápida y con intereses razonables”, citó.
Así como también, a mediano y largo plazo, lograr que el BNF sea el encargado de calzar los créditos para la vivienda, es decir poder contar con un Banco de la Vivienda que se ocupe de toda la gama de viviendas para todos los ciudadanos paraguayos y se pueda cumplir el sueño de la casa propia.
Sector público no acompaña el ritmo de desarrollo del privado
Javier Talavera, director de Sumá Negocios Inmobiliarios comentó por su parte que a su parecer el rubro se encuentra muy próspero por la cantidad de proyectos terminados y en construcción que se ven en el mercado.
Además, de que existen muchos planes que apuntan a desarrollos inmobiliarios, sobre todo edificios de departamentos. “Existen muchos proyectos en la capital y en las ciudades aledañas. Cada mes se van sumando nuevos desarrollos”, celebró.
Añadió que esto significa que hay espacio de expansión sobre todo porque muchas personas que trabajan en la capital no viven en ella, se tiene que trasladar hasta ciudades vecinas o más lejanas.
“Hoy en día se busca calidad de vida y eso implica vivir cerca del trabajo, del colegio y de los principales servicios. Trasladarse 1 o 2 horas ida y vuelta al trabajo deteriora esa calidad que todos deseamos”, acotó.
En otro momento, Talavera consideró que el sector público no está acompañando el ritmo de desarrollo del sector privado. “Cada vez hay más edificios en la ciudad y la infraestructura vial y de espacios públicos viene en detrimento”, explicó.
El empresario también resaltó que se debe fortalecer y facilitar el acceso al crédito para las viviendas. “Considero que sigue siendo difícil acceder a un crédito hipotecario en Paraguay. Hoy en día muchas desarrolladoras y grupos inversores están ofreciendo financiación propia a 5, 10 años e incluso más, para paliar este déficit”, subrayó.
Por último, recomendó que las políticas públicas deben estar enfocadas en facilitar el acceso al crédito y trabajar con los desarrolladores para incentivar proyectos para los sectores desatendidos.
