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2 de marzo de 2024

El índice de precios de inmuebles residenciales y su importancia para las políticas económicas en el sector vivienda

En diversos ámbitos de la sociedad, se hace uso de los índices de precios de inmuebles residenciales (IPIR) de forma directa o indirecta, ya sea para influir en decisiones prácticas o para que sirvan de base para la formulación de políticas públicas e implementación de políticas económicas en el sector de vivienda.

El precio de la vivienda es más difícil de medir, a diferencia de los demás bienes y activos, debido a tres características distintivas fundamentales. 

Primeramente, porque las viviendas son heterogéneas. No existen viviendas idénticas, sencillamente porque no pueden ocupar la misma ubicación. Esto significa que los precios de la vivienda muestreada pueden ser un indicador deficiente de los precios de todas las viviendas porque no podemos predecir de manera fiable el precio de venta o alquiler de una vivienda basándonos en el de otra distinta.

El problema fundamental al que se enfrentan los encargados de elaborar las estadísticas de precios al elaborar un índice de precios de inmuebles es que no es posible equiparar exactamente propiedades a lo largo del tiempo por dos razones: 

i) la propiedad se deprecia a lo largo del tiempo; 

ii) también es posible que se hayan realizado reparaciones, ampliaciones o remodelaciones en la propiedad entre los dos periodos en cuestión (el problema de las remodelaciones). 

Debido a estos dos problemas, los índices para medir precios de inmuebles deben contar con una imputación.

Los índices de precios de inmuebles residenciales pueden utilizarse de diferentes maneras:

  • Indicadores macroeconómicos del crecimiento económico.
  • Indicadores de la solidez o la estabilidad financiera para medir la exposición al riesgo.
  • Deflactores en las cuentas nacionales.
  • Elementos de decisión sobre la compra (o la venta) de inmuebles 
  • Indicadores de la solidez o la estabilidad financiera para medir la exposición al riesgo

Principales métodos de medición 

Para lograr medir la variación pura de precios, los precios de los inmuebles deben ajustarse según la variación de la calidad. 

En otras palabras, para compilar un IPIR de calidad constante, será necesario neutralizar de cierta manera toda variación del monto de las características determinantes del precio de los inmuebles. Las características más importantes son:

Se han propuesto cuatro métodos principales para neutralizar las variaciones de los montos de las características de los inmuebles:

Estratificación o ajuste de la composición: Donde se parte de ciertas características determinantes del precio y es una manera computacional directa de hacer ajustes según las variaciones de la composición de las muestras en términos de la calidad en diferentes periodos. Definiendo una serie de estratos o celdas razonablemente homogéneas se puede aplicar un precio de venta promedio de cada celda como un precio de calidad constante de este tipo de propiedad.

El método de ventas repetidas: Aborda el problema de la composición en términos de la calidad comparando propiedades que se vendieron más de una vez en el periodo que abarca la muestra. Al limitar la comparación a unidades vendidas repetidas veces, los relativos de precios comparan cosas iguales, a condición de que la calidad de las casas haya cambiado. Sin embargo, utilizar solo el método de ventas repetidas podría resultar ineficiente porque se descartan todas las observaciones de ventas únicas y, además, porque podría darse un sesgo por selección de la muestra.

Métodos de regresión hedónica: Dicho método en principio puede tener la capacidad de captar los cambios de calidad de las viviendas muestreadas, así como los cambios en la composición en términos de la calidad de las muestras dado que emplean información sobre las características pertinentes de los inmuebles para estimar índices de precios ajustados según la calidad usando técnicas regresión. Suponen que los precios de los inmuebles vendidos son conocidos, se puede estratificar la muestra y, si existe una cantidad suficiente de observaciones, se puede contar con diferentes índices de precios para los estratos.

Este método reconoce que los bienes heterogéneos pueden ser descritos por sus atributos. Es decir, en el ámbito de las viviendas, esta puede tener atributos tanto de la estructura como de la ubicación de las propiedades.  La demanda y la oferta de las propiedades determinan implícitamente las contribuciones marginales de las características a los precios de las propiedades. 

Estimación de índices de ajuste de valores fiscales en Paraguay: Considerando la carencia que existe en Paraguay en cuanto a la metodología estandarizada para la estimación de índices, el Servicio Nacional de Catastro realizó en el año 2020 una propuesta para la utilización de un método para estimación de índices de variabilidad de precios de mercado a través del modelo de precios hedónicos para realizar un reajuste en los valores fiscales de los inmuebles.

Se utilizan características endógenas para construir los índices de precios  a través de técnicas de regresión, ya sea lineal o logaritmizado, y se reconoce la heterogeneidad de los inmuebles. Con el método se supone la constancia de las características a través del tiempo, es decir, se asume que los inmuebles de una cierta población no han tenido mejoras ni detrimentos en los periodos que se quieren comparar. 

La importancia de este modelo es que se puede utilizar cuando existen fallas en lo que respecta al precio de inmuebles, es decir, no todas las fuentes que se consulta o se tiene al alcance tienen la información en su totalidad del tamaño de la superficie o la estructura. Por ello, utilizar el logaritmo con este modelo permite que los resultados sean consistentes.

Según el manual de  la (Eurostar European Commission. Methodologies and Working papers, 2013), facilitar la elaboración de índices de precios de inmuebles residenciales es clave en países que aún no lo tienen, considerando que el avance en los precios de las viviendas suele estar asociado a periodos de expansión económica, en tanto que su caída suele estar acompañada de una economía en desaceleración.

Fuentes consultadas:

Eurostat European Comission. (2013). Manual de Indices de Precios de inmuebles residenciales (IPIR). 

Servicio Nacional de Catastro . (2020). Propuestas de Indices de Ajuste de Valores Fiscales . 

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