En el marco de la Expo Real Estate, realizada recientemente en el Paseo la Galería de Asunción, Julio Valenzuela Roca, fundador de Citrino Capitales Inmobiliarios – compañía que hace foco en el sector para Bolivia y Paraguay-, brindó una conferencia sobre la importancia que tienen los ciclos en este rubro.
El experto explicó que para entender cómo funciona un ciclo en el negocio inmobiliario, lo primero que se debe hacer es eliminar los sesgos. Uno de estos sesgos tiene que ver con la ubicación que tendrá el proyecto, ya que el precio en una determinada localización puede ser una “sobrecompensación” por estar allí, dependiendo del momento en que se realice dicha transacción.
“La ubicación obviamente define el éxito de un proyecto, pero resulta que al estar en un mercado que es totalmente cíclico, el momento de entrar en un proyecto es tan importante como la ubicación, porque hay diferentes escenarios a la hora de negociar ese mismo inmueble, dependiendo en qué momento del mercado estoy”.
Julio Valenzuela Roca, experto inmobiliario
A esto, añadió que es importante entender la diferencia que existe entre el concepto de precio y el de valor. Mencionó que en el negocio inmobiliario, el valor está subiendo constantemente, pero el precio no necesariamente, ya que este último lo determina el mercado con los ciclos de oferta y demanda.
Entonces surge la pregunta de cómo saber si las variaciones en el precio se dan de forma cíclica. Para esto, hay que tener herramientas para tomar decisiones en el corto, mediano y largo plazo.
Durante la conferencia brindada en Asunción, Valenzuela refirió que hay básicamente cuatro etapas en un ciclo inmobiliario:
- La recuperación
- La expansión
- La sobreoferta, y
- La recesión;
lo que se determina por medio de la tasa de ocupación, es decir, de todo lo que está construido, cuánto es lo que realmente se está ocupando.
Un proceso de estos puede durar hasta veinte años en los tiempos modernos. Además, un ciclo en el sector inmobiliario se puede analizar desde varias perspectivas, como por ejemplo la óptica de la ocupación que es una lectura muy cuantitativa del mercado el cual tiene que ver con otros ciclos económicos, como por ejemplo la madurez del crédito hipotecario.
Las emociones
Sin embargo, apuntó que hay otra perspectiva para analizar el mercado inmobiliario, que es el ciclo de emociones. “Todos tenemos una historia y una cierta forma de tomar decisiones, en los ciclos hay ciertas emociones que mandan”, apuntó sobre este asunto.
Puso como ejemplo que en la recuperación suele haber alivio y esperanza, en la expansión hay negación y en la recesión suele haber pánico y derrota, y estas emociones son determinantes con respecto al desarrollo del negocio inmobiliario en los diferentes momentos.
“Si comenzamos a darnos cuenta de todos estos factores, nos damos cuenta también de que el momento de hacer una inversión es tan importante como la ubicación. Sirve también para el sector público porque se debe entender cómo están las familias y comprender el bono demográfico”, dijo el empresario durante la conferencia.
La sobreoferta
En particular, sobre el ciclo de la sobreoferta en el sector inmobiliario, Valenzuela refirió que los países de América Latina han tenido una caída de precios en los últimos años.
Añadió que la característica de un ciclo de sobreoferta es una gran cantidad de financiamiento para acceso a los inmuebles y uno de los problemas más importantes para esta industria es que las decisiones son atomizadas, es decir, no se puede coordinar entre empresas cuál va a ser el destino de los proyectos, a lo que se suma una barrera de entrada muy baja.
Así, en determinados momentos se genera una sobreoferta de desarrollo inmobiliario en zonas determinadas de la ciudad, lo cual termina por ser negativo para el mercado en su conjunto.
Además, a partir de que se detecta la demanda en una determinada zona, pasa un tiempo que puede llegar a tardar dos a tres años, especialmente por los cuellos de botella que hay en la burocracia en Paraguay, y la situación pudo haber cambiado en ese tiempo.
De esta manera, puso como ejemplo, se generan ciertas emociones en el ciclo de la sobreoferta como ser la ansiedad por parte de los desarrolladores, que incluso tienden a entrar a una etapa de negación en el proceso, cuando ya las condiciones del mercado como el crédito u otras variables han cambiado por completo.
“Esto es algo que debemos superar rápidamente porque, de lo contrario, puede ser nuestra sepultura. Tengo que entender que si las ventas cayeron, no necesariamente es culpa del agente inmobiliario: hay algo que está mal, me pude haber equivocado en mi producto; pero si veo que en el edificio de al lado pasa lo mismo, tengo que analizar la situación”, puntualizó.
