Se estima que para paliar el déficit habitacional en nuestro país, se requieren todavía más de un millón de viviendas; y a pesar de los esfuerzos que ha venido realizando la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), el acceso al crédito hipotecario sigue siendo una dificultad.
La administración saliente del Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH) deja como un proyecto a concretar la creación de la banca hipotecaria estatal, que se lograría por medio de la fusión entre la cartera de vivienda del MUVH y la AFD. Sobre este proyecto, conversó con MarketData Carlos Pereira Olmedo, saliente ministro y propulsor de esta idea.
“Quiero poner como ejemplo el reciente anuncio de la creación de un Ministerio de Economía, donde se fusionan diferentes secretarías que estaban duplicando esfuerzo, tareas, funcionarios. Es una manera de ir optimizando el gasto público, lo que yo planteo es precisamente eso también, con otro nombre y de otra manera”, explicó el ministro saliente.
Recordó que de hecho, en la práctica, el Ministerio de la Vivienda ha sido en la práctica una especie de “banco de la vivienda” y por ello cuenta con una cartera de USD 54 millones, y que la AFD cuenta con la dinámica operativa en este segmento. Así, apuntó que la combinación entre ambas instituciones podría resultar en la constitución de un banco hipotecario estatal.
En este contexto, explicó que la idea consiste en modificar las cartas orgánicas de ambas instituciones para fusionar solo la cartera de vivienda del MUVH y que la misma pase a formar parte de la AFD; de este modo, esta entidad pasaría a convertirse en la banca nacional hipotecaria. Añadió que no se plantea una nueva institución, sino solamente un nuevo concepto dentro del Estado paraguayo.
Reiteró que ambas instituciones ya tienen buen funcionamiento en la práctica, y que lo que se desea con esta idea es dinamizar y hacer que el vehículo financiero llegue de manera directa a las personas y no por medio de otras instituciones financieras. También puntualizó que la institución resultante deberá adaptarse a la realidad económica y social en la que se vive en el Paraguay.
“El mercado está ahí, la demanda está ahí (en referencia al mercado inmobiliario) y está esperando que la oferta se equilibre con ello. De ahí que nosotros necesitamos ampliar esa oferta de viviendas y ampliar las opciones. Por supuesto, la banca es la que estaría flexibilizando las condiciones y requisitos para que mucha gente que paga un alquiler, lo sustituya por una cuota para la vivienda”.
Carlos Pereira Olmedo, ministro saliente del MUVH
Sobre la transmisión de esta idea hacia la nueva administración del Ministerio, que estará a cargo de Juan Carlos Baruja, dijo que el proceso de transición se está realizando de manera armónica y que está en desarrollo el traspaso de todas las ideas de trabajo iniciadas en los últimos años, entre ellas, la de la cartera hipotecaria.
Adaptación a la realidad
Al ser consultados sobre este proyecto en etapa de desarrollo, agentes del sector inmobiliario coincidieron en que la idea es positiva y puede ser una herramienta importante para paliar el déficit habitacional de nuestro país. Sin embargo, también estuvieron de acuerdo en que las condiciones de acceso al crédito hipotecario deben ser adaptadas a la realidad de la mayoría de los paraguayos.
Enzo Pertile, coordinador de negocios inmobiliarios de la consultora AsunciON, opinó que la banca estatal hipotecaria sería una solución a la cuestión habitacional, siempre y cuando genere las condiciones adecuadas para un acceso práctico al crédito.
Consideró que en la actualidad, a pesar de los esfuerzos de la banca de segundo piso, los créditos para viviendas siguen teniendo exigencias que no están acorde con la realidad del sector que mayoritariamente demanda una casa propia. Añadió que, incluso, este nuevo banco hipotecario debería generar soluciones para incluir también al segmento de la población que no puede ser aún completamente formal.
“Yo creo que sería una herramienta vital y podría ser la solución que este déficit inmobiliario está pidiendo. Pero depende de cuáles sean las políticas de acceso a este crédito hipotecario, porque hoy en día, pese al esfuerzo que está haciendo la AFD, la decisión final la toma el banco que financia y los bancos tienen políticas que varían, y lo que generan es una restricción de acceso al crédito”, consideró.
Refirió que la generación de información fidedigna será crucial en el proceso, para conocer la realidad y los casos de las personas que hoy en día no están siendo considerados por el crédito hipotecario.
En su experiencia con clientes, personas que se dedican al rubro comercial, aún facturando montos en el orden de los G. 50 millones mensuales (o más), han tenido igualmente dificultades para acceder a un crédito hipotecario en el mercado local. Puso como ejemplo concreto el de un cliente que fue rechazado en su solicitud por no poder demostrar qué porcentaje de sus ingresos brutos son ganancias netas.
“Hay que ver a qué se dedican las Pymes, por ejemplo, también ver cuánto es el nivel de ingreso promedio y qué porcentaje de la población está en un sector de informalidad. Se pueden encontrar maneras seguras y confiables de medir el riesgo, teniendo en cuenta a esas personas”, comentó Pertile.
Sobre la problemática de la informalidad y el acceso al crédito hipotecario, que es un factor común a lo largo de muchos países de la región, trajo a colación el ejemplo de Perú, que generó una solución creativa y con un resultado probadamente positivo. En ese país, se utilizaron documentos que pudieran generar pruebas de que hubo un pago fiel de los alquileres, generando un antecedente de la persona.
Advirtió que si se crea un banco hipotecario en el Paraguay, con los mismos criterios “selectivos” que usan los bancos en la actualidad, no se va a lograr solucionar el problema. Sin embargo, si los requisitos son más realistas y flexibles, sí se podrá avanzar en el problema de déficit inmobiliario que enfrenta nuestro país, en un contexto de crecimiento de la clase media durante los últimos años.
“Lógicamente el riesgo debe medirse, pero tal vez tengamos que ser más flexibles en la forma en que estamos midiendo el riesgo, en los parámetros que nos indican si la persona puede pagar la cuota. El ejemplo de Perú es un caso de éxito en la región. Lo que necesitamos es que haya una oferta amplia de inmuebles orientados a la clase media, donde se genere competencia entre los desarrolladores”.
Enzo Pertile, coordinador de negocios inmobiliarios de la consultora AsunciON
Por su parte, Daniel Ortiz, fundador de Sky One, coincidió en el análisis al afirmar que la creación de un banco hipotecario resolvería el problema de fondo, que son las barreras que tiene hoy en día el consumidor final del crédito, luego del proceso que implica la disponibilización de recursos por parte de la AFD y la posterior decisión del banco de plaza.
El empresario del real estate opinó que esas barreras y ese costo extra en el proceso son las causas del déficit habitacional existente.
“Si eso se elimina (costos extra), se va a abrir la oportunidad a muchos paraguayos para acceder a un crédito al que no podían acceder bajo condiciones normales. Hay un precedente de esto, porque países como Bolivia y Perú resolvieron estas barreras, porque la informalidad es muy frecuente en la región; por ejemplo, reconociendo de otra manera el historial de alquiler”, apuntó.
Estudiar el proyecto
En otro momento, Ortiz opinó que se debe estudiar el proyecto de creación del banco hipotecario, ya que hay muchos temas operativos que se deben prever para que sea realmente una solución a la problemática. A esto, añadió que se debe tener en cuenta cómo tomaría esto la banca privada, recordando que estará concentrado en un órgano estatal.
Dijo que es un tema a profundizar, aunque reconoció que “le gustaría creer que será una solución”. En este contexto, apuntó que se debe ver cómo se va a implementar el proyecto, porque lo que se tiene hasta el momento es solo un “título”.
La hipoteca en la actualidad
Al ser consultado sobre cómo ve el crédito hipotecario de nuestro país, en la actualidad, trajo a colación el ejemplo de mercados similares como el de Bolivia, donde casi el 90% de las operaciones inmobiliarias son a través de un banco. Comentó que allí es normal poder tomar un crédito al 5% de interés a 30 años y sin cuota inicial, entonces, no tiene sentido comprar inmuebles con dinero propio.
En el Paraguay, a pesar de los esfuerzos que realizó la Agencia Financiera de Desarrollo, dijo que esto todavía está lejos de ser una realidad. Para esto, apuntó, hacen falta políticas públicas más claras, ya que esto afecta también a otros sectores de la economía.
“Día a día Paraguay está mejorando en esto, pero Paraguay necesita hoy en día algo mucho más concreto. Tomemos en cuenta que Paraguay está aspirando al grado de inversión y yo estoy convencido de que eso va a pasar, porque los indicadores así lo apuntan, y muchos inversores van a venir”.
Daniel Ortiz, fundador de Sky One
Datos del boletín estadístico del Banco Central del Paraguay (BCP), dan cuenta de que actualmente la cartera de préstamos para la vivienda en el mercado bancario es de unos USD 815 millones, y creció un 22% en el último año. Esto significa que los créditos para vivienda representan menos del 5% de la cartera total de préstamos bancarios, que ya supera los USD 17.589 millones.
La Agencia Financiera de Desarrollo cuenta con tres programas para créditos relacionados con la vivienda: Prodesi, para desarrolladores inmobiliarios; Mi Primera Vivienda, dirigido a personas físicas calificadas como sujeto de crédito por una Institución Financiera Intermediaria sin inmueble edificado a su nombre; y el producto “Mi Casa”, para el financiamiento de vivienda en general.
Los plazos se extienden hasta los 30 años, pero la decisión final de otorgamiento de créditos sigue estando en manos de los bancos privados que intermedian entre la banca de segundo piso y los consumidores finales, lo cual todavía genera muchas trabas, según agentes del sector.
El Instituto Nacional de Estadísticas (INE) reportó que al cierre del 2021 se registraban en el país 1,93 millones de hogares, de los cuales un 20%, es decir, unos 387.082 hogares, no cuentan con una vivienda propia. En zonas urbanas, de los 1,2 millones de hogares existentes, unos 294.631 hogares (el 24%) no cuentan con una vivienda propia.
