El mercado paraguayo cuenta ahora con una opción más para el financiamiento de la vivienda a largo plazo, que se suma a la ya consolidada oferta proveniente de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD).
El banco Familiar intensifica la provisión de créditos inmobiliarios con fondos provenientes del Instituto de Previsión Social (IPS), tras el éxito obtenido en la primera parte de este programa. Para el efecto, sale a la Bolsa de Valores y Productos de Asunción (BVPASA) con una emisión de bonos financieros por G. 75.000 millones, este jueves 20 de mayo.
Se trata de una serie a ser colocada a doce años de plazo, con una tasa de interés variable: la tasa para el primer periodo será de 5,50% y para períodos subsiguientes se realizará un ajuste a la tasa fijada para el primer periodo, resultante de la variación comunicada por la AFD a las Instituciones Financieras (IFIs) para el ajuste anual que rige para los créditos vigentes ya desembolsados, según publicó la BVPASA.
Se contempla el pago de capital de manera anual, mientras que los intereses se abonarán en forma semestral, con la casa de bolsa Investor como agente colocador. La operación consiste en la oferta de bonos del banco Familiar, para que sean adquiridos por la previsional.
Diego Balanovsky, gerente financiero del banco Familiar, ahonda detalles sobre este producto y sus perspectivas de impacto tanto en el sector de las construcciones como en el dinamismo de los préstamos para la vivienda a nivel local.
Explica también el destino que tendrá la emisión de bonos financieros por G. 42.000 millones, que por su parte se ofrece a un plazo de cinco años y una tasa de interés de 8%, con pago de capital al vencimiento y pago semestral de intereses.
– ¿Cómo surgió la iniciativa de los créditos para la vivienda con fondos del IPS?
El sistema financiero crece a un ritmo más moderado de lo que crecen los fondos previsionales, el IPS concretamente. Entonces, hace un par de años, como para buscar incentivar la generación de nuevos instrumentos en el sistema financiero, hicimos un trabajo en conjunto con el IPS.
El IPS lo que hace es, con su portafolio de inversiones, con el excedente de la plata de la jubilación, aplicar en un gran porcentaje a CDAs en bancos. Es una crítica que se hace al ahorro de largo plazo del país, que termina apalancando el 16% de las actividades de corto plazo, porque de los depósitos totales el IPS representa el 16%. Chile en su momento, cuando hizo el despegue económico en periodo de hiperinflación, lo que hizo fue utilizar sus ahorros de largo plazo para canalizar en cosas que provocan efecto multiplicador.
En ese sentido, generamos con el IPS una alianza en la cual ensayaron con nosotros como banco una opción de, en vez de invertir solamente en Certificados de Depósito de Ahorro (CDAs) discrecionales con la entidad bancaria, puedan apalancarnos. Para ellos fue una inversión, nos dieron el dinero y con ese dinero hicimos un programa de financiamiento de viviendas a aportantes del IPS: por el valor de lo que aportás al IPS, banco Familiar toma el valor del salario y aplica para que puedas tomar un préstamo a una menor tasa.
La única tasa en ese momento en el mercado era la tasa de la AFD, nosotros salimos a una tasa más competitiva; eso hizo finalmente que inclusive la AFD revise sus tasas, terminó habiendo más oferentes y eso hizo más eficiente al mercado. Otros bancos ya lo están también gestionando, a su propio ritmo, dentro de sus propios propósitos con el IPS.
– ¿Cómo fue la operativa para introducir este producto al mercado y con qué objetivos?
Hicimos un convenio de G. 100.000 millones en total y en el 2018 hicimos un primer ensayo de G. 25.000 millones, para ver que tal resultaba. Fue un éxito total, solo que estos productos son lentos en su maduración, y en el 2020 se terminó la plata de ese programa. Entonces ahora lo que estamos haciendo con los G. 75.000 restantes es que, como en el primer programa nos fue bien, damos continuidad a ese programa. Es interesante el uso del instrumento de bonos en estructuras financieras que tienen un efecto que va más allá de solamente la relación inversor-emisor, en una cartera cautiva; queríamos hacer al principio letras hipotecarias, pero no fue la figura más adecuada y terminamos haciendo una emisión de bonos que permite, a través de eso, apalancar la futura cartera de créditos.
Con esto hacemos una publicidad para combatir la informalidad y crea un efecto de beneficio tangible para los asegurados del IPS, que son los objetivos del IPS. Para nosotros, como banco, es una opción de tener un fondeo de una manera diferente, con el mismo emisor, forma parte de una política global que tenemos, de tener una opción diferente de fondeo a largo plazo con estos programas que tienen un inicio y un fin, porque tienen un monto determinado. ¿Y por qué en vivienda? Porque se asume que tiene un efecto multiplicador para la construcción, eso genera empleo; y para la naturaleza del inversor, si bien pudiera implicar un menor rendimiento, es un hábitat más preferido para el tipo de fondos que ellos tienen. Es importante hablar del efecto multiplicador que generan los ahorros de largo plazo del IPS en el sector de la construcción.
– Sobre el producto vivienda, la tasa sale al 5,5% en el primer periodo, esto luego para los clientes ¿A cuánto se traduce? ¿A cuánto estiman que llegaría la demanda y cuánta gente se podría llegar?
A los clientes el crédito llega a 8,5%, son tres puntos más (de spread respecto al costo de fondeo). Más o menos estaríamos llegando a 350 personas, en realidad completaríamos cerca de 500 familias cuando se concluya esto, habremos llegado a 150 con esos primeros G. 25.000 millones y con estos G. 75.000 millones estaríamos completando las 500. En promedio los créditos salen a doce años, la condición es que el préstamo puede ir hasta veinte años, pero el promedio está en doce años, por eso la emisión (de bonos) se hace a doce años.
– ¿Cuál es el rango de ingresos que necesitan las familias para acceder a este producto?
No tienen un rango mínimo, esto ya depende de que encuentre el valor de la vivienda que se adapte al valor de la cuota que pueda pagar. El requisito es ser aportante al IPS, pero se apunta a gente de dos o tres salarios mínimos, eso ya depende mucho de la oferta que haya en el sector construcción. Los créditos salen hoy en promedio a G. 240 millones y eso hace que sea una cuota de G. 4 millones más o menos, y entonces el ingreso familiar debe ser de alrededor de G. 15 millones.
En la medida que aparezcan ofertas en las cuales una persona de ingresos medios tenga ofertas más económicas, el segmento va a poder ir accediendo. Hoy en día se le puede dar el préstamo a alguien que gana el sueldo mínimo, el tema es que no tiene qué comprar con eso, no hay ofertas. Yo diría que en el segmento medio para arriba es lo que se está utilizando, el promedio que financiamos es de G. 240 millones.
– ¿Esto es para construcción de viviendas solamente o también compra de propiedades?
Es para la construcción de viviendas, o para la adquisición de un terreno con una casa ya existente. La adquisición del terreno solamente no está incluida, porque eso podría ser un movimiento especulativo y lo que estamos buscando es que se genere un efecto multiplicador, y eso se hace por medio del financiamiento de construcciones o propiedades ya construidas.
– Atendiendo al análisis del mercado inmobiliario y los cambios que acarrea la situación de pandemia ¿Se pueden generar ofertas para el segmento con ingresos menores?
Es justamente por eso que estamos dando continuidad al programa, estos fondos se nos terminaron en junio, cuando estábamos en plena pandemia y es impresionante. La demanda de créditos para la vivienda se redujo un 40%, no bajó a 0; golpeó, pero continúa. Esta sería una forma de mover un poco más esa demanda, por eso tratamos de empujar también esto, el IPS hace un esfuerzo también de no requerir aportes, entonces también apoyó la idea de complementar esta segunda etapa. Ellos están teniendo menos entrada de dinero, pero igual están invirtiendo en esta emisión.
– Atendiendo a los antecedentes negativos que lamentablemente tiene el país en cuando al uso de los fondos jubilatorios ¿Qué implica efectuar esta captación de recursos del IPS a través del mercado de capitales?
Le da mucho más realce que al ser una operación directa. Al pasar a través de la Bolsa, es mucho más transparente a que si nos hubiesen prestado directamente; de hecho, no pueden prestar directamente, por su Carta Orgánica.
– ¿Cuál será el destino del otro paquete de bonos financieros que están emitiendo, por G. 42.000 millones?
Esta emisión que estamos haciendo es parte de un programa de rescate de acciones preferidas. Habíamos hecho a través de la Bolsa una emisión de acciones preferidas en el año 2012, en la cual adquirimos relaciones con cajas de jubilaciones, relaciones comerciales que no se hubiesen dado seguramente si solamente seguíamos con los CDAs. Las condiciones de emisión de ese momento, con niveles de inflación más altos y expectativas de crecimiento económico más dinámico, hoy no son viables. Rescatamos esas acciones que se podían rescatar en el año 2017, Familiar las mantuvo pero en un proceso muy ordenado, de mucha conversación con los tenedores de esas acciones preferidas, hicimos el rescate de esas acciones que estaban rindiendo al 12%.
Las condiciones que en ese momento fueron mencionadas en el prospecto ya no responden al mercado; pero para mantener las relaciones que se han establecido a partir de ahí, especialmente con fondos de pensión y cajas mutuales, lo que hicimos fue rescatar esas acciones preferidas y ofrecerles una condición de bonos a cinco años.
– ¿Qué otros proyectos tiene el banco Familiar para seguir diversificando su cartera de créditos?
Las obras de infraestructura, sobre todo. Familiar, que ya participó en sindicación con otros bancos de proyectos como Tape Porä, la ampliación de la ruta 2; si aparecen más obras de infraestructura y el IPS en ese momento está interesado, tenemos G. 170.000 millones restantes que podríamos hacer emisión de bonos con ellos y apalancar obras de infraestructura. Esto empezó con fuerza en el 2017, en banco Familiar hoy en día la cartera de corporate y financiamiento estructurado representa ya cerca del 45%, estos proyectos nos ayudaron a marcar presencia en ese segmento.
Situación actual
El IPS opta por contribuir a una mayor dinamización de la actividad de construcciones, a través de esta inversión en bonos para la provisión de créditos inmobiliarios a los aportantes, a pesar de los importantes desafíos que impone la pandemia a la administración de las cuentas de la previsional.
Recordemos que entre las medidas de apoyo económico desplegadas para contener los efectos de la presencia del COVID-19 en nuestro país, se optó por la reducción de la tasa de aporte obrero patronal al IPS y se otorga el subsidio a los trabajadores suspendidos, esto último a través de fondos contemplados en la Ley de Emergencia.
Por otro lado, la informalidad laboral sigue aumentando y se constituye en un obstáculo para una mayor expansión de los recursos del IPS, mientras que la red de atención sanitaria de la previsional se encuentra ante un incesante aluvión de pacientes víctimas del coronavirus.
Este impulso a los préstamos para la vivienda se genera también en momentos en que el sector de construcciones atraviesa por un bajón de expectativas, debido al anuncio del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC) sobre la suspensión de obras de infraestructura hasta que mejore la situación sanitaria.
