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2 de marzo de 2024

Desafíos Real Estate: Demanda habitacional crecerá en 3,5 millones de personas en los próximos 20 años

Si bien se registra un auge de construcción de viviendas a lo largo y ancho del país, aún persiste la escasez de oferta de viviendas para la clase media, que cuenta con un poder adquisitivo más limitado.

De acuerdo con el analista Manuel Ferreira, la nueva demanda habitacional en el país se caracteriza por personas con menos hijos, más actividad económica y mayor acceso a tecnologías.

En la última década, el sector real estate de Paraguay ha mostrado un crecimiento importantísimo, con la edificación de cientos de proyectos inmobiliarios a lo largo del territorio nacional, pero principalmente en el departamento Central, donde se ha registrado una expansión a lo ancho de las ciudades periféricas de la capital del país.

Sin embargo, a pesar de que esta actividad ha mostrado un crecimiento en la construcción de departamentos y casas, en su mayoría están apuntando a un nivel socioeconómico alto, mientras que la clase media se mantiene entre los sectores que mayor demanda de viviendas solicita.

De acuerdo con los datos oficiales del Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH), en Paraguay se cuenta con un déficit habitacional de 1.151.000 unidades. De este monto total, el 93% -alrededor de 1.000.000- cuenta con un déficit cualitativo, es decir, que sus hogares necesitan de algún tipo de refacción, mientras que el resto requiere de una nueva vivienda.

Viendo el panorama de este rubro en general, el economista y exministro de Hacienda Manuel Ferreira hizo un recuento del camino hacia la urbanidad que viene recorriendo nuestro país. 

Durante su ponencia sobre las Perspectivas del Sector Inmobiliario Paraguayo, en la Expo Real Estate 2023, indicó que pasamos de ser un país rural en el año 1992 a  la expectativa de contar con alrededor de 8.000.000 de habitantes para el 2026, de los cuales 5.000.000 pertenecerán al sector urbano.

En este sentido, el analista señaló que para las próximas dos décadas, el escenario se presenta con mayores desafíos para el sector inmobiliario, ya que de acuerdo con sus estimaciones, más de 3.500.000 personas se sumarán a la demanda de viviendas. 

Esta proyección descansa en el hecho de que la población urbana crecerá seis veces más rápido que la rural, por lo que este comportamiento debe ser tenido en cuenta a la hora de crear las nuevas políticas públicas para reducir el déficit habitacional de Paraguay.

“Estas personas ya se mueven de forma diferente, ya nacieron con el uso de la tecnología, por lo que se trata de un mercado inmobiliario absolutamente distinto a lo que se conocía, con demandas cada vez más diferentes. El sector debe de estar a la altura de lo que pide el mercado actual”.

Manuel Ferreira, economista

Igualmente, resaltó que en esta nueva era, la cantidad de ciudadanos que optan por tener hijos bajó, aunque la cantidad de personas ocupadas activamente aumentó en los últimos veinte años, lo que hace que un mayor número de personas puedan costear de manera más tranquila sus gastos.

La clase media y el desafío de obtener una casa

En este punto, Ferreira comentó que en el año 2002 Paraguay contaba con un total de 3.100.000 pobres, que representó el 57,7% de la población total de ese año, mientras que las personas de clase media rondaba alrededor 1.300.000 personas, monto que en la actualidad pasó a ser 5.500.000 en total.

Por su parte, indicó que las personas en situación de extrema pobreza pasaron de 900.000 a 300.000 habitantes en las últimas dos décadas.

“Con esto podemos ver que metimos 3.200.000 personas en los últimos veinte años en una vida digna en el país. No obstante, vemos que el nivel de ingreso de este grupo aún es muy bajo, por diversos factores, por lo que obtener una vivienda le es mucho más complicado”, resaltó el economista.

Asimismo, indicó Ferreira que una de las principales trabas a la hora de adquirir algún tipo de bien inmobiliario para este grupo de personas no solo radica en el costo, sino que muchas veces tampoco cuentan con una calificación suficiente para obtener un préstamo.

“El problema de la calificación de riesgo es que hay muchas personas endeudadas, porque la clase media paraguaya tenía poco y nada, ni siquiera tenía un aire acondicionado, ni un auto, por lo que fue invirtiendo en todas estas cosas, lo que les fue generando mucha deuda”, manifestó Ferreira.

Así también, manifestó que uno de los grandes desafíos es ver cómo sustituir el pago del alquiler -que suele comprometer la mitad del salario del trabajador- con el pago de una casa propia, ya que el “sueño de la clase media es contar con una vivienda propia y posiblemente se trate de la inversión más importante de su vida”.

Según, Ferreira de acuerdo con los estudios realizados en el último año, se revela que el índice de precios de alquiler de viviendas muestra una tendencia al alza y esto se podría deber en gran parte a la alta tasa inflacionaria que registra el país.

En cuanto al análisis de financiamiento para la obtención de una casa, podemos destacar un avance, ya que según datos de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), esta entidad de segundo piso aprobó recursos para un total de 1.000 viviendas en el primer cuatrimestre del 2023, una cifra similar a la del mismo período del 2022, cuando se tuvo un récord histórico.

Igualmente, Ferreira indicó que es necesario crear políticas públicas que busquen la mejora de la clase media en el país y exhortó al sector real estate paraguayo a pensar en ello, ya que este segmento poblacional tiene una demanda distinta a las personas de un estrato social alto, que es la que mayor posibilidad de adquirir un inmobiliario tiene.

La Expo Real Estate 2023 contó con ponencias de las que participaron autoridades nacionales y representantes de gremios del sector. El encuentro se realizó el pasado mes de junio. Foto: Josué Cristaldo.

Los desafíos de un sector en auge

En cuanto a los desafíos dentro del sector, Manuel Ferreira indicó que uno de los retos principales es dotar de mayor volumen al fondeo para el financiamiento de viviendas. Igualmente, Ferreira resaltó la necesidad de una mayor inversión del sector público.

“El sector privado está haciendo lo que corresponde en este sentido, pero falta una fuerte inversión de la parte pública, como también resolver algunos problemas principales, que es el del sector transporte y de los espacios públicos”, explicó el especialista.

Sobre el punto de la expansión de los espacios recreativos, Ferreira señaló que a la hora de hablar de proyectos que buscan densificar la ciudad, se contempla la construcción de edificios, situación que limita a las personas en su acceso a espacios de esparcimiento ya que no podrán contar con un patio, por ejemplo, por lo que la comuna debe tener dentro de su prioridad crear plazas y mejorar la movilidad.

Así también, desde los distintos gremios de construcción y desarrolladoras del país señalaron, también en el marco de la Expo Real Estate 2023, que es de vital importancia analizar y mejorar las políticas públicas, los planes de negocios, de manejo y de ordenamiento territorial, al igual que el acceso al crédito.

El comportamiento del sector loteador

Fredy Harder, miembro de la Cámara Paraguaya de Empresas Loteadoras e Inmobiliarias (Capeli), manifestó que el ánimo dentro del sector se encuentra muy estable, luego de despedir la incertidumbre de las elecciones, por lo que en la actualidad se encuentran optimistas. 

Asimismo, comentó que la política y el sector agroindustrial son dos factores fundamentales que inciden sobre el desarrollo del real estate en el país.

Con respecto al déficit habitacional y cómo el sector privado incide para la reducción de esta problemática, Herder indicó que se encuentran trabajando de manera ardua en dar acceso a todos los segmentos sociales, de acuerdo con las capacidades de pago y de ingreso de cada persona.

«Creemos que es muy importante que tanto el de bajo, medio y el sector de altos ingresos tengan la oportunidad de tener una base para su casa propia. Entonces, como loteadores creo que somos fundamentales con el financiamiento y la creación de plazos de pagos».

Fredy Harder, miembro de Capelli

Igualmente, comentó que desde la Capeli han llevado adelante proyectos con el Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH) para lograr el financiamiento para los hogares. «Yo creo que hay un compromiso por parte del Gobierno, por lo que lograremos avanzar», explicó el miembro de Capeli.

En este punto, debemos resaltar que esto es uno de los principales problemas con el que se encuentra la clase media a la hora de querer adquirir una casa en Paraguay, por los planes de financiamiento poco accesibles dentro del mercado para esta clase social.

Precio del mercado

Con respecto al costo de las tierras y el loteamiento de viviendas, Harder señaló que la inflación afectó al precio de este bien, así como a los demás sectores económicos, aunque de una menor forma. 

Asimismo, comentó que a la hora de hablar de los suelos, muchos de ellos ya se encuentran tasados en dólares, lo que llegó a registrar aumentos en sus costos debido a las fluctuaciones de la moneda norteamericana, aunque dentro de un «margen manejable».

En cuanto a las probabilidades de inversión dentro del desarrollo inmobiliario en el país, Harder comentó que en este sentido existen bastantes opciones para invertir, ya que el país se encuentra más abierto. Además, comentó que existe mucho potencial para este sector, tanto por la disponibilidad de proyectos como para la obtención de fondos y de financiamiento, por lo que resaltó que en los próximos años habrá más opciones para invertir.