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2 de octubre de 2022

Inversión inmobiliaria: ¿Qué debo tener en cuenta para hacer una compra “en pozo”?

La pandemia de COVID-19 también sumió en la incertidumbre al sector inmobiliario. Por este motivo, te mostramos qué elementos debes tener en cuenta para tomar decisiones acertadas, en el contexto actual.

El crecimiento del desarrollo de viviendas en altura trajo consigo una propuesta por parte de las desarrolladoras inmobiliarias, conocida como “venta en pozo”.

Esta consiste en pagar por lo adquirido antes de iniciarse la construcción, y el producto se ofrece a través de catálogos y animación en 3D, donde el comprador puede ver y apreciar cómo será el departamento que adquirió.

Sin embargo, ¿cómo puede el comprador asegurarse de que el vendedor cumplirá con los plazos de entrega pautados y qué garantías tiene de recibir su departamento en tiempo y forma?

Existen ejemplos de proyectos que hoy, luego del inicio de la pandemia, siguen parados y sin una fecha de reinicio prevista, lo cual daña la reputación del desarrollador – inicialmente – y luego, al gremio desarrollador. En este contexto, el miedo y la incertidumbre persisten, aunque sea restablecida la obra.

¿Cuáles son los aspectos más importantes a tener en cuenta, para pensar en acceder a una unidad inmobiliaria?

1. Motivo: Es fundamental analizar el motivo de la inversión. Si piensa en acceder a una unidad inmobiliaria para convertirlo en una forma de ahorro en ladrillos; o si está buscando su primera vivienda, para el futuro de su familia – lo cual también implica un sacrificio financiero, si en ese momento está viviendo en una unidad de alquiler –.

2. Zona: Elegir una zona no solo es buscar los edificios con mayor publicidad en las redes sociales, sino que requiere analizar el entorno y su potencial de crecimiento. Lo que la palabra “Desarrollo” realmente significa es tener un impacto en la zona donde el edificio, conjunto habitacional o vivienda unifamiliar está siendo instalado y cuál es el aporte a ese barrio.

3. Valor: El valor de una unidad inmobiliaria (U.I.) puede tener varias connotaciones; las más importantes son:

El valor afectivo, en caso de estar en un barrio cercano a la casa de familiares.

El valor de oportunidad, que se da cuando la U.I se desarrolla en una zona con mucho potencial de crecimiento.

La renta posible de la U.I., que la establece el mercado de alquiler: si el inmueble no tiene las prestaciones necesarias para que el mercado lo analice como posibilidad de alquiler, la unidad carece de valor.

4. Plazo de entrega: Por lo general, el plazo de entrega de proyectos en pozo va desde 24 hasta 36 meses. Si uno piensa en pagarlo en pozo, debe analizar su plazo para planificar su inversion.

5. Financiación: Es un factor importante tanto para el inversor como para el desarrollador, ya que es la base de la construcción. Si el inversor no cumple con su compromiso, influye en la entrega de las unidades; por tal motivo, es fundamental que la financiacion sea la adecuada y posible de cumplir en forma y plazo establecidos. Haga una proyeccion de sus finanzas a 36 meses para tomar una decision.

6. Rentabilidad: Si la inversión realizada está orientada a generar una renta, el único driver o ratio de la inversión debe ser el de alquiler/inversión. Si uno invierte en unidades donde el precio de alquiler sea bajo, el valor de la inversión no debe ser alto o su inversión no será inteligente.

La compra de un inmueble en pozo no es una decisión fácil. Es posiblemente una decisión igual de difícil que elegir una carrera universitaria, ya que es un compromiso a largo plazo y lo acompañará de por vida, con sus beneficios y sus problemas.

Por tal motivo, no tome la decisión sin antes consultar con asesores inmobiliarios con experiencia. Vea todos los puntos a favor y en contra, investigue la trayectoria y el respaldo de los desarrolladores, así como también su solvencia.

Un factor importante para analizar la solvencia del desarrollador es verificar el origen de los fondos y, sobre todo, la independencia de las cobranzas para la ejecución del proyecto. La pandemia demostró que no es posible iniciar un proyecto esperando a cobrar las cuotas de las ventas, existen otros métodos de apalancamiento financiero mucho más eficientes.

Existen múltiples planes de financiación y todos incluyen costo financiero. En menor o mayor plazo, siempre existe el costo financiero de por medio, ya que no es posible realizar el proyecto con las cuotas de los boletos de compra venta.

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